房企抓住窗口期抢发美元债

2018-01-17 10:43  第一财经日报   评论0

尽管多数大中型房企2017年业绩飘红,增速惊人,并借此回笼大量经营资金。但调控政策的持续,以及去通道、压非标,银行、证券、保险等房地产融资监管政策频频出台,依然让企业担忧。

根据同策研究院监测的数据,2017年12月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计697.23亿元,环比减少四成,惨淡收官。

2018年1月,房企开始忙不迭地发债,筹措新一年的资金。买地、建材、配套以及三费,房地产业是资金密集型产业,找钱是永远的主题。1月行至半程,已有华侨城、中国金茂、碧桂园、泰禾、龙湖、富力、万科等房企宣布在境内外融资。

但这并不意味着房企的资金压力问题就此缓解,融资能力之战和销售回款还将持续,而房企在2015年、2016年的大规模融资将在今明两年集中兑付,房企普遍面临偿债高峰。

发行美元债的窗口期到来

新鲜滚烫的消息,1月16日,华侨城A宣布发行第二期公司债,总债券规模不超过人民币130亿元,第二期的基础规模为10亿元,可超额配售不超过40亿元(含40亿元)。不过这个公司债在2016年3月获批,并不是近日新通过的公司债。

1月15日,中国金茂宣布配股,每股价格为3.7港元,配售股份占公司现有已发行股本约8.43%及认购后扩大已发行股本的7.78%,估计所得款净额为33.055亿港元,资金用作集团一般营运资金。

配股融资属于股权融资的一种。相对股权融资,过去多年房企融资更青睐债权融资的方式,尽管有信托、私募这种形式,但它们往往沦为通道,“明股实债”的现象十分普遍。因为与债权融资相比,股权融资后,大股东在持股比例会被稀释,在所占利润上也受到一定程度的牺牲。

1月10日,碧桂园宣布与初始买家(高盛、J.P. Morgan、法国巴黎银行及中银国际)就发行于2023年到期的4.750%优先票据2.5亿美元及于2025年到期的5.125%优先票据6亿美元订立购买协议。公告称,票据发行估计所得款项净额将约为8.393亿美元,该公司拟将该笔款项用于提早赎回2023年票据及一般营运资金。

1月10日,泰禾也宣布发行在去年年中获准在境外发行的10亿规模的美元债,首期发行4.25亿元。其中3年期的年息为7.875%,5年期的年息为8.125%,每半年支付一次。

而龙湖1月9日的公告显示,发行两笔优先票据,分别是于2023年到期的3亿美元,票息为3.9%;另一笔是2028年到期的10年期,5亿美元,票息为4.5%。

富力在1月5日的公告则显示,公司与高盛订立认购协议,额外发行于2023年到期的、5年期1亿美元优先票据,票息为5.875%。而在2017年11月17日,公司还发行了一笔5亿元美元的、票息为5.875%的优先票据,现两笔票据合并成单一系列。所得款项净额为债项再融资及作一般公司用途。

1月5日,万科宣布提请股东大会授权公司在不超过人民币350亿元的范围内发行直接债务融资工具,发行种类为直接债务融资工具,包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券。

总体而言,近期房企融资多数以发行美元债为主。近日人民币对美元汇率走强,创下2018年新高,Wind资讯显示,1月16日,人民币对美元中间价报6.4372,较1月15日中间价6.4574上调202点。

一家房企人士告诉第一财经,考虑到汇率的变化,公司发行美元债是优化债务结构,降低资金成本的好时候。

房企融资只紧不松

除了汇率因素外,同策研究院总监张宏伟认为,“房企在国内发债很难、成本变高,只能去海外市场发债。”

同策研究院数据显示,2017年12月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计697.23亿元,环比11月大幅减少44.05%;2017年11月,40家房企完成融资金额折合人民币共计1246.18亿元,环比10月增加了134.50%,绝对值超之前六月融资峰值132.52亿元,成为2017年度融资最高的月份。

不过,2017年11月股权融资激增是因为恒大引入占比融资总额超48%的600亿股权投资,若不计算此笔股权融资,12月房企完成的融资金额反而环比增加7.9%。

把2018年1月、2017年12月房企融资的例子作对比可发现,2017年12月房企融资仍以人民币为主,港元次之、美元第三。

随着可预见的资金面持续偏紧,房企融资将愈加困难,利率也将随之同步升高。由于1月未完,房企融资利率以去年12月份数据为参考,最低的一笔是世茂发行的4亿美元优先票据。票面利率为4.75%。其次为华夏幸福发行的5亿美元高级无抵押定息债权,票面利率为6.5%。

同策研究院在报告中指出,在债权融资额度无法满足企业需求,融资成本居高不下的情况下,越来越多房企寻求转让项目公司股权的方式获得资金。近几月以来的数据显示,出让项目权益的方式进行境内股权融资,已成为房企的常用方式。

尽管去年多数房企业绩飘红,但更多声音认为2018年的楼市不容乐观。中国指数研究院认为,本轮周期将持续更长时间,预计2018年市场下行,商品房销售面积将出现回调,全年降幅或将达到9.3%~11.3%。

值得注意的是,2015年、2016年,去库存期间金融环境宽松,地产债发行规模和净融资额快速攀升创历史新高,2017年房企净融资规模同样不容忽略。Wind数据显示,截至2017年三季度末,沪深两市136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,平均每家负债445亿元。

从债务端来看,随着融资渠道收窄,以债易债,调整债务结构难度加大,现金流紧张的房企短期内存在信用风险。中长期,房企存量债务期限大多为2年~3年期,2016年、2017年发行的大规模债务融资将在明后年集中兑付,房企普遍面临偿债高峰。

禹洲地产董事局主席林龙安接受第一财经采访时表示,目前房企融资的确困难,如果信用体系不健全的话,房企很难拿到钱,如果融资不顺利,再加上销售不畅无法回笼资金,最后只能被同行吃掉,退出市场。

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