楼市去投资化的蜕变过程

2018-01-29 10:45  21世纪经济报道   评论0

有些企业是年底制定来年的目标计划,有些企业则是年初。而房地产开发企业,销售任务大都是年初经过一轮轮的讨论甚至激烈的争论,才能确定下来。

免不了要探究一下政策会如何。也就是今年的房地产调控会怎样。绝大多数从业人员,都关心所在行业的政策走向。但关心是关心,期望是期望,幻想就没必要了。

前不久,某个非热点省会城市调整了中心城区与偏远城区的限购限售政策,其实是为了更加精确有效地实施调控,有些自媒体夸大其辞地说是在放松调控,要么是没看通知就胡写,要么是故意装没看懂。

有些城市,为了吸引人才,提供一些人才住房优惠或住房补贴。这本来是沿袭多年来的正常做法,却也被严重偏差地形容为变相松绑。在我看来,城市之间的竞争,本质上是人才的竞争。要留住本地优秀人才,吸引外来优秀人才,房子无疑是最适宜的砝码。用极少量的房子这种公共资源,招致大批稀缺的人才资源,这比单纯的抢项目、招商引资强百倍。

毫无疑问,今年房地产调控仍将坚持下去。对少数城市的政策微调进行牵强附会的解读,是不折不扣的误导。我们都知道,有些房企,特别是急切地想从第三梯队跑进第二梯队,或者是想从第二梯队跑进第一梯队的,制定了比较宏大的目标。如果这些目标是基于企业自身的城市布局、融资能力,实现的可能性还比较大;但如果是相当部分寄托于政策的大调整,那就比较值得担心了。

“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话大家都是耳熟能详了。意思也都明白,就是住房去投资化。但有些地方、机构、个人可能一下子适应不了,或者说还在适应之中。

比如,有朋友跟我说,有些地方,GDP离不开房地产,如果继续调控下去,没有了卖地收入,这些城市的财政会比较困难。这种说法似是而非。去年调控算得上严厉吧,但全国卖地收入是增长的,300个典型城市的增幅高达38%。如果暂时离不开卖地收入,那就增加土地供应,地价再降点儿。

更重要的是,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。高质量发展的主要内涵,就是从总量扩张向结构优化转变,就是从“有没有”向“好不好”转变。在这种宏观背景下,唯GDP主义政绩观肯定是要摒弃的。这也是部分省份敢于挤掉GDP水分的原因。

无论是之前说的经济结构调整,还是现在说的结构优化,都必须摆脱对钢筋水泥粗放增长方式的依赖。也就是必须扔掉房地产这类拐棍,如果有的话。那些房地产占比权重过大的地方,结构转型宜早不宜晚,越早越主动。否则,就不符合中央所说的“高质量发展”。

房企也有个适应过程。楼市的黄金10年,很大程度上是楼市投资的黄金10年。作为最大受益者之一的地产商,要说不怀念这段时期,就显得不够真诚;但如果认为这样的时光能再持续10年,既不理智,也不现实。

有些地产商心底也清楚,投资化驱动的房地产市场,是不正常的。但人都是有侥幸心理的,300亿级的房企希望等自己快速跨到2000亿级,1000亿级的则希望早日拿到3000亿级的船票——那时再谈去投资化也不迟。

我们都说,中国经济有很强的韧性。房地产市场也有点像。各地经济千差万别,可腾挪空间特别大。去年一二线热点城市调控很严格,一线楼市成交量大都腰斩,但全国商品房销售额和销售面积仍创历史新高,主要是靠二线非热点城市和三四线城市的增量带动。客观来说,这里头,还是存在不小比例的投资需求。

你的三年目标,是不是建立在这种投资需求的基础上呢?

其实个人购房者的心瘾更重。特别是过去多年那些投资买房收益丰厚到不可思议的个人。回过头看,2003-2017年,很难有哪类投资像买房这样,收益如此之高、风险如此之低。曾有知名地产商说,房企收益率远不如小业主(个人购房者),某种程度上这句话是对的。因为房企纳税后净利润率有12%就非常棒了,但如果哪位买房人的纯收益率只有12%,他肯定会认为自己白辛苦一年。

人总是以过往的经验来认知未来。我不止一次两次被问道:不买房,干什么呢?表面意思,没有更好的投资选择。实际意思,也是不愿意做其他选择。挣得又多又快,还没什么风险,哪里去找这样的领域?这也是一种投资依赖。

从楼市黄金10年走过来的机构或个人,都需要经历一种不无痛苦的蜕变过程。也许3年,也许5年。与之相伴随的,正是新的住房制度建立之时。请不要跟政策打赌。

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