李铁:“北三县”概念是房价炒作

2016-07-01 16:26  新京报 刘素宏 黄晶灵 评论0

北三县最近伴随通州副中心的确立而被炒起来,但副中心未来能聚集多少人口还不好说。北京目前常住人口2170万,而通州规划人口仅200万,尚不会构成对北三县的辐射。

李铁:“北三县”概念是房价炒作

中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示,北京可以在主城区外形成都市圈,有效疏解主城区人口压力。 新京报记者 薛珺 摄

近期楼市似乎从不缺“大新闻”,随着通州被定位为北京市副中心,紧邻通州的“北三县”(河北三河市、大厂回族自治县、香河县),房价也水涨船高,此外,商住两用房限购、购房者排队看房的消息也不断。北京楼市、乃至整个北京城市的发展到底去向何方?

6月27日,中国城市和小城镇改革发展中心主任李铁接受新京报采访时表示,“北三县”概念是对房价的炒作,目前通州规划人口仅200多万,尚不构成对北三县的辐射。北京人口压力的化解之道在于区分开中心主城区与辖区。

谈“北三县”

通州尚未形成对北三县的辐射

新京报:北三县最近成为房地产新热点,你如何看待北京周边区域过热?

李铁:现在北京的房价,已经涨到了中低收入阶层没法忍受的程度,并且北京土地供给数量有限,城区迫切需要向外疏解扩散人口。

目前,年轻白领对房价承受力大多在每平方米2万元以内,超过2万就会形成购房压力。而北京行政辖区外周边区域房价在1万元附近,易于年轻人接受。以燕郊为例,与北京CBD、金融中心等距离在30公里左右,通勤时间在一个小时左右,随着京津冀一体化基础设施、交通网络的完善,燕郊等北京周边地区的生活居住便利度还会提升。

新京报:北三县是否会纳入北京行政区划?

李铁:相关传闻我估计是房地产商炒作,因为北三县离北京刚刚确立的副中心通州很近。但目前北京发展要迫切解决的,不是把北三县划入北京,而是处理好主城区和辖区的关系。

北京周边有很多价格洼地,除了北三县,还包括南边的固安、永清、霸州,北边的张家口、承德等。北三县最近伴随通州副中心的确立而被炒起来,但副中心未来能聚集多少人口还不好说。北京目前常住人口2170万,而通州规划人口仅200万,尚不会构成对北三县的辐射。

新京报:通州商住房从5月5日限购之后,销量降到了冰点,不少开发商抛售,你认为未来限购范围会扩大吗?

李铁:商住两用房是城市发展中不可回避的住房供给功能。我们目前的住房政策更多关注居住,忽视就业,但城市发展重点是解决就业。城镇化到了一定程度,在服务业主导的大趋势下,商住结合是解决城市与就业的一种非常好的居住形态。

限购主要是先遏制开发商对商住两用房的炒作,不过政策制定要建立在对城市规律更深认识的基础上,不妨给主城区以外的辖区、远郊区的房地产发展更多元化的选择空间。

新京报:燕郊的房价2008年在每平米4000元,2012年、2016年依次上涨到8000元、16000元,这样的飞速上涨有泡沫吗?

李铁:泡沫肯定存在。其他国家房地产泡沫出现时,城镇化率都在80%以上。中国目前城镇化率56%、户籍人口城镇化率不到40%,理论上不应该有泡沫。但中国最大的问题是,房地产不仅仅是由企业推动,各级城镇政府也是主要推手。地方政府由于对土地出让金的渴望,过度干预了房地产市场,把市场波动放大很多倍,这是与其他国家的根本区别。

新京报:刚需购房者如何更理性选择?

李铁:合理的居住区间绝不仅仅是北三县,在北京市辖区内也有很多可选择的居住空间。比如西边的门头沟永定河沿岸,也适合兴建新的宜居中心。

谈北京“城市病”

北京最需要疏解的是主城区人口

新京报:怎么看现在大城市控制人口规模的措施?

李铁:要想让城市生活方便,就一定需要多元人口结构的生存空间。

例如,临街小店铺看起来低端化,但却是城市必需的,我们到巴黎也会看到在一些区域有大量的低端店铺存在,但不意味着巴黎的发展水平就低。我们希望城市管理者应该面对我国的国情现实,尊重城市的发展规律。

新京报:具体到北京呢?你有什么建议?

李铁:关键在于区分北京主城区与行政辖区之间的关系。北京最需要疏解的是主城区人口,解决中心城区过度拥堵带来的城市病。北京辖区面积有1.6万多平方公里,相当于一个省、甚至外国小国的面积,本来具有很大的调控空间。但现在把人口控制放大到整个行政区,认为公共服务不足以供给外来人口,实际上等于自动放弃掉很多在行政辖区内可以调配的各类空间资源。

北京可以在主城区外一定距离内发展中小城市,形成都市圈。例如日本东京,整个都市圈1.36万平方公里内约有3600万人口,但核心区621平方公里内仅895万人,人口不是拥挤在主城区,而是有效疏解,这就是都市圈的作用。

新京报:京津冀协同发展会对解决北京大城市病有帮助吗?

李铁:北京解决城市病最核心的是打破行政区域界限,政府把基础设施做好,让市场对资源配置充分发挥作用。我相信,京津冀协同发展政策已经在行政区域化的资源配置方面进行了改革。其实市场化的资源配置没有区域界线,企业认为有利可图,可以在超出行政辖区范围进行基础设施投资,这就是市场、政府关系的重新界定。

我们看到,京津冀协同发展的成果就是北京制定了向周边辐射的交通规划,燕郊至中心城区的城际轨道也在修。当基础设施和交通设施一旦按照市场要求进行再配置时,沿着轨道交通线可通达的地方就会自动形成新兴的中小城市。而政府规划如何跟进,既取决于北京消费者的选择,同时市场也会自动选择。

谈楼市与经济

全国房地产库存10年内恐难消除

新京报:华为搬出深圳,有的观点认为是高房价加重企业成本,倒逼企业迁出,你怎样看?

李铁:这是伪命题。华为迁出是完全符合城镇化规律的。而且华为不是研发迁出,而是生产部分迁出。一方面工业蓝领的生活需要低成本,另一方面城市也要降低工业污染,通过地价来调整产业结构。

新京报:你怎么看待当前房价过高的问题?

李铁:房地产主动调整的作用不大。前些年地方政府卖地、企业投资房地产获得高额利润,政府和企业利益一致时,加速对房地产的推动。现在很多城市已经出现过剩,并且积压的规模很大。

统计局目前称房地产库存还有56亿平方米,如果按照前10年平均每年消化8亿平米的速度,那么还要至少7年才能消化积压的库存。也有一些民间的统计机构认为库存达100亿平方米甚至更多,如果这样10年恐怕也难消化完。很多房地产商面临转型,房子难卖。地方政府压力也很大,债务问题突出。而北上广房地产价格上涨是因为资源稀缺、土地供给限制、公共服务差别,房价上涨还有很大空间。所以当前房地产的问题是高房价和积压问题共存,是在不同的空间内不同的表现。

新京报:但是吐槽房价高的声音已经很大了。

李铁:一些声音总是希望政府发挥作用,继续按照计划经济的模式让居民们可以继续享受高质量公共服务、较低房价的福利,实质上并不可能。

发达国家不同规模的城市房价有很大区别,中国也是,吐糟最多的是北上广,是因为这里的公共资源配置的水平远高于其他城市。但是这些城市舆论的影响力最强,放大了社会舆论压力。另一方面,在增加住房供给方面,特别是增加中低收入人口的住房供给方面,由于过多地强调限制人口,导致事实上低价房的供给滞后。其实对于高房价,越是政府干预,越会放大市场波动。最好的办法是如何在合理的空间范围内解决低价房供给问题。

新京报:农民买房会成为化解三四线城市库存的办法吗?

李铁:2015年全国农民工城镇买房占总数1.3%,2.5亿农民工,按照300万农民工买房计算,大约100多万户,平均每户买100平米,那么也一共只能买1亿平米,这对现在积压的56亿平方米简直是杯水车薪。

况且,根据调查,农民工买房49%是在县城以下城镇。农民工2015年平均月收入2800元,户均年收入6.8万,这种收入去掉正常的消费支出外,根本没有能力去购买现在积压的高价住房,而且其他改革措施滞后,所谓通过城镇化吸引农民工在城里买房,试图解决积压库存问题也只是停留在想象阶段。

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