复旦大学尹伯成:别让高楼价毁了城市竞争力

2016-03-10 10:01  上海证券报 尹伯成 有敏 评论0

别让高楼价毁了城市竞争力

尹伯成

尹伯成

2015年深圳是全国楼市标杆,房价史无前例地同比上涨50%左右。丙申春节过去,楼价狂飙之风开始刮向上海。8万元一平方米的新楼盘一天买光,二手房一天跳价70万,比原来标价涨两成。一些开发商开始捂盘,想购房的人都心神不宁。实际上,2015年全国楼市标杆的风头为深圳抢去,不过是房价涨幅最高而已。若以一二手房成交量和成交金额计,上海才真正是全国和全世界第一。

笔者分析,促成上海楼市这轮涨势的,大致有这么几大因素。

第一,上海地域面积不大,土地稀缺,房产库存量小,然而上海的经济地位以及国际影响力近年间在快速上升,不仅全国而且世界上许多人都想到上海来寻求发展机会,因此上海房价不会下跌的预期不仅没有消减,反而有所增强。由于刚性需求购买者买不动大房型,而限购后投资性需求又受到限制,使中小套型走俏,价格上涨较快,可是上海最近规定市区新开发住宅绝大部分都必须是中小套型,这使人们预期今后比较高档的大房型会越来越稀缺,许多本来想改善住房的人包括打算生二胎的家庭,就赶快要去换房了。所以,上海商品住房库存压力很小。2015年上海商品住房消化周期只有4.1个月,在一线城市中最短,比楼市暴涨的深圳(7-8个月)还要短。

第二,政策鼓励,门槛降低。为了应对整个经济下行压力,政府对楼市实行了一系列去库存的鼓励政策:财政政策上降低税收,包括契税、营业税等,货币政策上降低信贷首付,公积金使用放松,降息降准后释放了大量流动性,其中相当部分流入了房地产。楼市靠资金,有了钱,楼市怎么会不火热?政府对楼市实行的这一系列政策,不仅大大降低了购房负担和门槛,而且迅速改变了人们对楼市的预期,大大增加了需求。

第三,土地成本越来越高。眼见十多年来上海房价只涨不跌,许多开发商都跑到上海抢土地,使上海土地成本越来越高,地王纪录不断刷新,而这又更推高了房价肯定要不断上涨的预期。

总之,人们对上海楼市价格走向的预期正在迅速强化,这对上海来说是利少弊多。利是可进一步显示上海经济地位越来越强,也有利于缓解上海地方政府财政压力。弊有哪些?一是不利于真正需要住房(包括刚性需求和改善型需求)的家庭购房,他们解决住房压力更大了;二是会使上海的商务成本越来越高,不利于其他行业发展。由于房价上涨房租也会跟着上涨,使许多商店都开不下去就是一个证明;三是不利于吸引人才。房价如此涨势,他们到上海工作或者创业,不要说买不起房,甚至都快租不起房了;四是会影响杭州、苏州等附近地区甚至全国许多地方楼市和房价。

上海作为我国第一大经济中心,长三角龙头,自然也担当了实现“中国梦”的特大责任,理当在改革开放和创新驱动上成为排头兵、先行者。习总书记连续四年在人大参加上海代表团审议时都要求上海立足全局、突出重点,不断为创新发展注入新的动力和活力,对上海寄予了特殊的期望。而楼价飙升,势必严重削弱上海的内外竞争力。现在当务之急,是如何行动,采取什么措施来迅速改变人们的预期,促使上海楼市沿着理性健康的轨道发展。

以上海当前的情况,我以为从供求两方面是否可以考虑采取一些措施。从需求看,除了继续限购,在降低契税、营业税、降低信贷首付,公积金使用放松等方面要实行和三四线城市差异化的政策。从供给看,扩大商品住宅用地供应,压缩工业和商业用地供应。此外,现在上海那么多商业地产空置,有些空置的写字楼、商场可否改造成住宅?同时加快旧区改造等都是平抑市场躁动的政策选项。

(作者系复旦大学房地产研究中心主任)

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