马光远:要有耐心 让时间慢慢消化房地产泡沫

2016-03-17 09:45  地产中国网  有敏 评论0

随着中国一线城市房价的上涨,关于中国房地产是否会重蹈日本覆辙的讨论多了起来。

日本房地产泡沫,是人类历史上最著名的泡沫之一。日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。东京全部地产的价值超过了美国全部房地产价值的总和。到1989年底,日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍,是全球股市市值的2倍以上。也就是说,把日本卖掉,可以买5个美国。到1990年,日本土地的总价值超过了世界其余地区全部土地价值的一半,东京单个家庭的住房价值高达3000万~4000万美元。

这些数字尽管现在看来非常荒唐,但在当时,对于日本经济和日本房地产的奇迹,很多专家用“新经济范式”来解释,认为日本房地产没有泡沫。日本绝大多数的人甚至认为,按照日本地少、多山、人口密度高的国情,日本房价会永远上涨。在1990年泡沫破灭之前,绝大多数人认为日本房价和股市会继续上涨。

关于什么是泡沫,研究泡沫的经济学家从来都说不清楚,这也是“泡沫”的最大特点。从人类历史上一些重大的泡沫破灭事件可以看出,在泡沫发生时,身处其中的人其实并不知道,甚至根本不愿意相信这是泡沫,只有在灾难发生之后,人们的理智才重回大脑,感叹过去的荒唐。

对于日本房地产泡沫究竟因何破灭,破灭的时具备了什么样的特征,其实到今天仍然是一个谜。从美国的经验看,在美国完成城镇化之前,房地产泡沫数次破灭,而房价究竟高到多大程度泡沫破灭也并无定论。

目前中国房地产也面临几种特殊环境:第一,长期的贸易不平衡,导致巨额的贸易顺差和外汇储备,推动人民币长期升值;第二,人口老龄化;第三,宽松的货币政策和无处投资的流动性;第四,巨大的住房供应。当然,由于中国房地产数据不全,我们没有更准确的数据来进行严格的论证,正如福尔摩斯所言:“在没有数据之前就开始推理是一种致命的错误,人们会不知不觉地通过扭曲事实去匹配理论,而不是要去理论去切合实际。”由于没有数据,我们可能会先入为主的有了结论再去论证,但好在任何泡沫,其实很难有一个准确的数据的比较。从历史去看,泡沫很多情况下既是客观事实,但同时又是主观反应。

你很难去判断郁金香的球茎价格涨到值一辆汽车时泡沫破灭,还是涨到一套房子的时候才破灭。

诺奖得主希勒在《非理性繁荣》中,对此有精辟的描述:“投机泡沫是这样一种情况:关于价格上涨的新闻刺激了投资者热情,投资者热情通过心理感染在人群中传播,并在此过程中放大可证明价格上涨合理性的故事。”这吸引了“越来越庞大的投资者群体,尽管他们怀疑投资的真实价值,但也被吸引入局,部分是因为他们嫉妒他人的成功,部分则是因为赌徒的兴奋”。基本上,每一个泡沫在破灭之前,一些怀疑价格上涨的人不再怀疑,纷纷加入泡沫队伍。

需要说的是,日本房地产泡沫当年之所以破灭,也可能是当时意识到泡沫已经很严重的时候,采取了过于紧缩的“去杠杆”政策。

人类泡沫灾难史告诉我们,对于泡沫和杠杆的治理,一定要有敬畏之心,要有耐心,过于紧缩的政策只会增加灾难,而不是抑制灾难。就此而言,我们需要记住的教训是:不能采取过于紧缩的政策,最好的办法是让时间慢慢的消化泡沫。

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