房价下跌前所有“泡沫论”都经不起推敲

2016-03-28 10:51  中国经济网 李宇嘉 有敏 评论0

高处不胜寒的深圳楼市,其神经看起来是非常脆弱了。3月18日,官方媒体《深圳特区报》同时报道的两则消息,几经转载和加工后,被渲染成为了深圳楼市见顶回调的信号,一则是有效需求开始锐减,3月份二手住房成交量较1月份下降了30%,高价热点片区报价下调,有业主一周内将报价下调50万;另一则是一篇题为《深圳十大专项行动破解发展空间瓶颈》的报道提出,深圳未来5年内将减少不少于2亿平方米(全市合计4.2亿平方米)违法建筑面积。

前者被解读为,房价与有效需求脱节的情况下,投资客主导的“博傻游戏”已到了害怕没有“接盘侠”的地步。于是乎,前期介入者开始通过高位让利来套现;后者被解读为,减少约占年度商品房销售4倍左右的违法建筑,或只能采取合法化的途径,意味着商品房和“小产权房”之间的“柏林墙”被推倒了、高低水位间的泄洪“闸口”被打开了。上述两则解读无论哪个接近现实,都无异于给脆弱敏感的深圳楼市投下一颗炸弹,甚至会影响未来深圳楼市的格局。

事实上,3月份楼市回调是必然的。一方面,前期口口相传的“深圳版限购” 高悬头顶但迟迟不落地,影响了入市节奏和交投预期;另一方面,泡沫传闻及清理“首付贷”、4月1日上调评估价的影响下,部分以场外“加杠杆”介入的投资客试图以让利来脱手,造成放盘价回调。此外,2015年四季度投资投机比例迅速攀升(机构预测从20%增加到30%)并推动房价激涨后,正常回调的诉求存在。

至于足以影响深圳楼市未来格局的违法建筑面积近半“缩量”计划,仅仅是官方存量改造和城市更新的工作方案而已。慢不说,违法建筑合法化,首先要考虑头悬《宪法》和《土地管理法》两条不能碰的红线,即便能瞬间合法化,也必须要顾虑其刺破商品房市场泡沫带来的“无法承受之重”。进一步,与特区发展如影随形的违法建筑,困扰深圳也不是一年两年了,如有解决路径,那也一定是渐进的。笔者认为,即便深圳楼市近期会见顶回调,也绝非上述两个因素而触发。

上述两则消息,折射的是对深圳楼市“泡沫化”走向的担心。基于房价收入比、租售比和房地产占GDP比重等,深圳楼市已经进入了泡沫化区域。有机构通过定量研究,指出如果将一线城市分开看,北上广并没有泡沫,唯一值得担心的炸弹是深圳。截止2015年底,深圳房价泡沫为34.16%,北上泡沫率为-5.65%、广州泡沫率为-1.07,深圳楼市目前的安全边际已容不得任何外生性冲击。

当然,对泡沫见仁见智,在房价没有掉头直下之前,可以找到一千个理由来佐证房价上涨的理由、泡沫论经不起推敲。关键是,包括深圳在内的特大房价上涨,其综合利好有目共睹,于全国楼市来说,基于特大城市“领头羊”效应,利好全国“去库存”;于地方来说,基于楼市在投资、消费、税收上的综合贡献如此可观,利好“稳增长”,“啃硬骨头”的转型压力小多了;于银行来说,基于抵押物的保障,利好资产质量,不良率也不会那么快暴露;于个人来说,基于房价上涨的财富效应,利好资产性收入,利好自己早日进入“财务自由”一列。

这就是目前特大城市楼市的现状,即在国家去行政化干预、楼市“去库存”、经济转型需要货币宽松等政策庇佑下,先享受泡沫带来的利好吧!由此,不希望楼市调整、房价下跌的呼声占据主流。这就不难理解,缘何楼市与“刚需”没有太大关系了,还能扶摇直上,原因就在于,我们或许真的需要“这场泡沫”。

近期,在研究17世纪荷兰郁金香泡沫时,北京大学国家发展研究院教授周其仁给泡沫总结了一个定义,即基于对实际交易情形无知而无法解释的资产价格大起大落。目前,对于特大城市楼市,各方对实际交易情形、房价暴涨原因、泡沫量化确实“无知”。既然“无知”,有无定论的泡沫解释或量化,而泡沫又如此享受,就不管那么多了,即便内心隐约感知泡沫很大。任何一场泡沫都是如此,我们也不能例外。

(作者李宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员)

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