卢锋:房价涨得过快过猛都不可持续

2016-04-26 10:41  地产中国网  有敏 评论0

中国的房地产市场,实际上在前一段时间出现了回落,并被看作了整个中国经济的回落。但是到了今年年初,房地产价格出现了明显的整体性的正增长,环比的数据也在支持这样一个判断。

对于这个问题,我认为有两点需要注意:第一,这次的回升,在不同的城市群是不一样的,分化很严重。比如,1月份一线城市同比增速已经飙升至接近24%,而二线城市大概是2.5%,三线城市依然在负增长,一二三线城市冰火两重天,差别非常大;第二,进一步分析一线城市的飙升,彼此的情况也有差别,基本上可分三类,广州和北京的同比增速相对比较低,在10%左右,上海处于第二梯队,为18.2%,深圳情况比较惊人,增速高达52.7%。

上述是同比的数据,环比的数据同样呈现这种特征。环比数据的这种变化意味着,如果没有一个外部力量使之发生变化的话,这种形势会进一步发展。伴随着20%到50%的增速,房地产市场会怎样?这一问题必然会带来很多议论,其中大部分可能是一些质疑的、批评的、甚至比较尖锐的责难。曾有个专家几乎是用毒瘤或者癌症这样的词语来形容房价上升的不合理性。

这些批评有一定的道理,但我认为,还是应该冷静分析现在情况发生变化的背后到底有什么原因。在我看来,其背后原因是多重的。首先,从供给侧来看,近年来政府主导的住宅土地供应在大幅度减少,这从供给面导致了房价上涨。其次,稳健略偏宽松的宏观环境,有利于房地产市场企稳回升。特别是针对前一段时间房地产的困难,包括央行、住建部、银监会、财政部密集出台了四轮刺激政策,包括信贷、公积金、营业税以及证券化等都对推动房地产的复苏起到了重要的作用。第三,股市不振,原来大量炒股的资金流向房地产。此外,互联网金融的“创新”,比如首付贷等也助推了房价高升。

另外,还应该特别注意一个变量,即中国土地供给制度。中国经济保持较高速度增长,人口、财富等向大城市集中是必然规律。一线城市房地产需求量大,但是由政府主导的土地供给并没有很好地适应这一需求。最直接的表现便是,一线城市的供地不同程度地减少。以上海为例,2011年之后土地供就逐渐下降,2015年的土地供应不到2011年一半。事实上不仅是上海,北上广深四个城市过去两年土地供应平均比前几年下降了25%到30%。今年前两个月的土地供应还在进一步下降。

综合考虑这么多因素,尽管这轮房价上涨比较出乎意料,但也是可以理解的。

这轮上涨回升在政策面会带来什么样的变化?一个主流的观点是,尽管房地产去库存任务艰巨,下行压力大,但中国仍处于一个工业化和城市化的高速推进期,房地产市场需求还是存在的,但房价涨得过快过猛,不可持续。中国资产货币化加深的同时,出现一些局部的资产泡沫化,会对宏观经济会带来负面影响,甚至对企业家精神造成某种不利的侵蚀。

就一线城市房价来看,除了调整金融政策外,在短期,需要调整房地产的政策,有针对性地采取一些措施来遏制房价过快上涨,特别是要增加一线城市的土地供地。长期的政策则要反思房地产传统供地制度的局限性,加深认识和探索房地产供给侧结构性改革的紧迫性,提高市场供地调整和反应能力,可探索农村的经营性建设用地,跟城市建设用地同地同价,独立向城市供应;也可以考虑农民的宅基地是否可以作为辅助性的供地渠道,以此增加供给弹性。

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