叶檀:一二线城市房地产投资安全边际依然较高

2016-05-06 10:16  每经网-每日经济新闻 叶檀  评论0

一线城市的楼市在受到调控政策的某些限制后,进行房地产投资有了一定的风险。但房地产依然在按自己的逻辑推演。

虽然笔者认为房地产的黄金时代已经过去了,但白银时代还在,白银时代的特征是整体不会大幅下滑,不过区域分化在加剧。

整体不会大幅下滑的逻辑是货币与流动性;而区域分化的逻辑是城市群与消费能力、政策。

货币流动性总体依然存在过剩的状况,这从百富榜入门门槛到日用品上涨可以感受到。另据交通银行连平与陈冀的报告,自2015年6月以来,信贷增速已升至15%左右,同时M1增速也持续走高,2016年3月达22%。

由于统计数字反映的信贷增速并非真实的信贷增长,加上地方政府债务置换因素,实际信贷增速有可能更高。在置换债务中银行贷款比例分别为三分之二、百分之百的情况下,2016年实际信贷余额增速可能会达到16.9%和18.2%。

如果上述报告关于货币增速的分析属实,那么房地产整体下行是不现实的。按照国家统计局最新公布的3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格,环比上涨的城市分别有62个和54个;持平的城市个数分别为0个和3个;下降的城市个数分别为8个和13个,分别比上月减少7个和15个。在二手住宅价格环比上涨的54个城市里,涨幅高于上月的城市有47个,比2月份增加23个。

从最新的数据看,房地产整体热度不减,但城市间分化严重。在城市群重组的过程中,投资者对不同城市的预期呈现出明显的三六九等。

根据中国指数研究院的数据,4月全国300城土地出让金总额为1495亿元,环比增加14%,同比增加77%。其中,二线城市土地出让金总额就达到1176亿元,占比近八成,环比增加33%,同比增加247%;三线城市土地出让金总额为313亿元。

二线城市土地市场打响了“抢地战”。长三角城市群、江浙成为房企争夺的热点区域,创下天量成交额。4月份,苏州、南京位列全国土地出让金排行榜的前两名,出让金规模分别达347.9亿元、147.5亿元。全国土地出让金“TOP20”榜单上,长三角城市占据8席,比重达40%,分别是:苏州、南京、宁波、杭州、常州、衢州、温州、无锡。这些城市当月土地出让金同比增幅均超过200%。

不要以为一线城市房地产在经历调控之后就会完蛋,一线城市仍然是安全垫最厚的地方,只不过此前房地产上涨过快,又受到政策抑制,这让有实力的投资者开始观望,而希望分享一线城市溢价的创业者又很难买得起当地的房子,只能退居大城市的卫星城市。

以昆山为例,紧挨着上海,成为“沪漂”的落角点,在上海限购后,当地房价快速上蹿。2016年4月,江苏纳入统计的17个城市中,房价上涨的达到13个,其中昆山房价环比涨幅6.06%,位列全省房价涨幅首位,同时居百城房价涨幅第二位。一位大概是“沪漂”的人写了一篇名为《昆山曾是沪漂在上海的家 如今却把你们甩了》的文章,其中讲了一个案例:某昆山产权楼盘,过年前后的两次加推单价竟然相差8000元,售楼处小哥两手一摊:“就这个价格也有人来抢啊,他们买不了上海产权。”

知道北京连燕郊也传出限购的原因了吧:北京的卫星城、上海和深圳的卫星城接的其实是一线城市的接力棒。

由于资源集中度的原因,如北京的文化、深圳的创业等优势,让其他城市很难超越,中国城市圈必定是围绕着大城市,像摊大饼似的一圈圈往外划——从城市中心向城市新区,再向卫星城。如果昆山房价涨到不得不歇歇脚的时候,大概就该轮到嘉兴了,这主要看轨道交通的连接速度。

投资安全分层就像按螺蛳饼似的一圈圈绕:首先是城市中的核心区,其次是人口聚集、商业发达的城市周边区域,最后是已经成型的卫星城。

二线城市,像武汉、郑州这样在当地独一份的城市,离北京、深圳都远,这样的城市只要库存不过分,安全边际都会比较高。

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